La sostituzione mutuo è la chiusura del debito residuo sul vecchio mutuo con contemporanea apertura di un nuovo contratto in sostituzione a quello precedente. Semplice, ma vediamo perchè e quando conviene effettuare una sostituzione del mutuo esistente, sia dal punto di vista del risparmio, sia dal punto di vista della somma della rata periodica.
I motivi che possono portare ad effettuare l'operazione di sostituzione possono essere di diversa nature. La sostituzione può essere effettuata al fine di ottenere un vantaggio economico quindi la differenza tra ciò che dovremmo pagare e ciò che pagheremo a seguito della sostituzione del mutuo deve essere positiva. La sostituzione del mutuo può inoltre essere effettuata sia mantenendo la stessa banca, sia estinguendo il vecchio contratto con la vecchia banca e aprendone uno nuovo con un' altra banca.
Per effettuare correttamente il calcolo della reale convenienza circa la sostituzione del mutuo esistente non basta considerare soltanto gli interessi applicati, spesso anche a fronte di notevoli differenze di tasso di interesse la sostituzione del mutuo non conviene a causa delle spese che è necessario sostenere. Queste spese sono da ricercare principalmente nelle spese notarili, spese penali di anticipata estinzione, spese di istruttoria e per l' imposta sostitutiva.
Le sopra citate spese, nel caso in cui si considera la sostituzione mutuo prima casa, sono state notevolmente ridotte grazie al decreto Bersani, che ha disposto una serie di azzeramenti su una buona parte di esse. Infatti, il decreto bersani prevede l' esenzione dall' imposta sostitutiva dello 0,25% sul contratto di mutuo da sostituire, l' atto di surroga è stato ridotto del 50% per i costi del notaio,e l'atto notarile della sostituzione avviene a costi agevolati.
Sempre a riguardo del decreto Bersani, questo permette il mantenimento dei benefici fiscali, anche in caso di sostituzione del mutuo, circa la detraibilità degli interessi, a condizione che la sostituzione del mutuo avvenga solo ed esclusivamente sul capitale residuo, e la detraibilità delle spese accessorie. Infatti il decreto Bersani prevede che la detrazione spetti soltanto se il nuovo contratto sia stipulato con in garanzia lo stesso bene immobile del precedente e l'importo del nuovo non sia superiore alla quota di capitale residua, comprensiva di eventuali rate scadute non pagate, del rateo di interessi del semestre in corso rivalutati al cambio di riferimento nel giorno in cui avviene la sostituzione.
Tornando alle possibilità di convenienza della sostituzione, un altro motivo per effettuarla è legato alla cifra della rata del contratto attuale, la sostituzione permette infatti di aumentare il periodo di pagamento delle rate diminuendo di conseguenza l'importo della rata stessa. In questo caso la sostituzione permette al mutuatario di avere una rata meno gravosa, per far fronte a spese inaspettate o semplicemente perchè la rata del mutuo è aumentata a causa di un ipotetico rialzo dei tassi di interessi. Vale allo stesso modo l' eventualità contraria, la sostituzione quindi del vecchi mutuo con uno a rata superiore ma minor durata, nel caso in cui, ad esempio, è aumentato il reddito del mutuatario e questi intenda estinguere il mutuo in un periodo più breve.
Altro motivo per il quale è utile la sostituzione del mutuo è nel caso in cui si intenda soddisfare delle esigenze finanziarie per nuovi progetti, quali ad esempio la ristrutturazione o l'acquisto di una pertinenza sull' immobile. In questi casi potrebbe essere preferibile accorpare il vecchio mutuo con quello nuovo, ottenendo un capitale disponibile e accollandosi un unico mutuo di durata più lunga, in modo da mantenere la rata entro livelli accettabili.
Inoltre esiste un metodo per effettuare la portabilità dei mutui e allo stesso tempo soddisfare la necessita di una liquidità aggiuntiva, quello di effettuare la surroga mutuo abbinata a mutui complementari per liquidità.