L' ipoteca è una forma di garanzia, legata alla concessione di un mutuo o no, alla quale si avvalgono le banche o istituti di credito in genere a copertura della somma di denaro prestata al mutuatario. Questa garanzia dura per tutto il periodo di tempo in cui il debito non risulti estinto.
L'ipoteca a garanzia del mutuo può essere iscritta su un bene immobile di proprietà di:
- Di proprietà dello stesso mutuatario, quindi rimane proprietario anche se sul bene immobile viene iscritta un'ipoteca, ad esempio mutuo per ristrutturazione o per nesessità di liquidità.
- Di proprietà dell'alienante, nelle situazioni di compravendita di un bene, se l'erogazione del mutuo condiziona il perfezionamento della compravendita, nel momento in cui è necessario iscrivere l'ipoteca il bene è ancora di proprietà dell'alienante che dovrà costituirsi "terzo datore di ipoteca", cioè sarà necessario che questi dai un assenso all'iscrizione dell' ipoteca.
- Oppure di proprietà di un terzo sggetto, detto "terzo datore di ipoteca", può essere il soggetto fideiussore oppure no, se il mutuante vi conviene.
Vediamo adesso per quale importo viene iscritta l'ipoteca: Generamlente la cifra per la quale viene iecritta l'ipoteca è pari a 1 volta e mezza / 2 volte il prezzo di acquisto dell'immobile. Per quanto riguarda invece la somma dell'ipoteca che può essere riconosciuta al creditore, a seguito di un pignoramento e la successiva vendita all'asta, non dovrebbe superare l'importo del mutuo, ovvero del debito residuo.
I metodi ver quantificare il valore del bene da ipotecare possono essere diversi, in particolare può essere considerato il prezzo corrente di mercato, oppure il prezzo ipotetico dell'immobile al termine del pagamento del mutuo.
L'iscrizione di un' ipoteca sul bene non preclude per il mutuatario il pieno godimento dei diritti di proprietà, infatti a seguito della stipula del rogito notarile, l'acquirente è proprietario dell'immobile a tutti gli effetti di legge. Il mutuatario, nonostante l'iscrizione dell'ipoteca, ha diritto di affittare, sublocare o vendere l' immobile.
Nel caso in cui il mutuatario intenda vendere l'immobile ipotecato, l'acquirente può procede all' accollo del mutuo, oppure il venditore è tenuto ad effettuare l'estinzione dell' intero importo del debito residuo verso l'istituto di credito.
Per quanto riguarda la registrazione e il consolidamento dell'ipoteca, questi avvengono in tempi prestabiliti, il notaio può iscrivere l'ipoteca in Conservatoria a partire dal giorno del rogito, ma è necessario attendere un periodo di tempo per il suo consolidamento. Nel caso del mutuo fondiario tale periodo è di 10 giorni lavorativi, dopo i quali, il notaio controlla che non vi siano fallimenti del soggetto mutuatario o che non siano presenti altre iscrizioni ipotecarie, dopodiché consolida l'ipoteca. Se si dovesse verificare che il notaio non ha atteso tale periodo, questi risponde personalmente all' istituto di credito dell'acquirente, di un'eventuale inesigibilità del credito, ovvero al soggetto venditore per un mancato accredito della somma prevista dal contratto.
Se durante il periodo di pagamento delle rate del mutuo dovesse avvenire un per perimento del bene ipotecato o una notevole perdita del valore del bene, l'istituto di credito ha facoltà di richiedere un reintegro delle garanzie, nella forma di ulteriori beni da ipotecare, fideiussioni, o restituzioni parziali di debito, che andrebbero a diminuire l' esposizione della banca, a seconda di quanto previsto nel contratto principale di mutuo.